Советы кропивницкого риэлтора: Как безопасно и быстро найти идеальное жилье

Ирина Усова уже два года помогает людям при поиске идеального жилья. Depo.Кропивницкий пообщался с ней о "квартирном вопросе" и собрал советы, как найти идеальное жилье.

Определите желаемый размер, бюджет, место и состояние

По словам Ирины Усовой, не существует единственного варианта квартиры, которая бы подошла для всех. Их всегда выбирают в зависимости от бюджета и семейных условий. "Если родители ищут квартиру детям: то чаще одно- или двухкомнатное жилье. Могут искать однокомнатную с ремонтом, или же двухкомнатную без ремонта и постепенно его делать. Если квартира необходима семье, у которой есть дети или они планируют [завести детей], будут просить найти на три-четыре комнаты", – говорит риелтор.

Частный жилой дом, чаще всего, требуется людям, у которых есть автомобиль или домашние любимцы. Поэтому нужен двор и гараж.

Когда ищут жилье в аренду, прежде всего думают об отапливаемой площади. Один человек чаще арендует квартиру с ремонтом – однокомнатную или двухкомнатную. Они примерно в одном ценовом диапазоне. Семьи с детьми выбирают большие площади, чтобы у ребенка было место для игр.

Стоимость аренды или покупки квартиры напрямую зависит от ее состояния и расположения. В целом аренда на квартиры стартует от 2000 гривен в месяц. "Техническое состояние зависит от бюджета. Если клиент рассчитывает платить 2000-2500 гривен, – это однокомнатная квартира с центральным отоплением и "бабушкиным состоянием". Имею в виду, советский ремонт. Если бюджет около 3000 гривен, – выбор больше. Уже за 4000 гривен можно найти однокомнатную квартиру в хорошем состоянии. Такое жилье будет укомплектовано "автономкой", бытовой техникой и ремонтом. Конечно, существует и "лакшери" варианты. Стоят примерно 6000-8000 гривен", – рассказывает женщина.

В целом, большинство квартир в Кропивницком имеют советский ремонт. Некоторые из них от советского переходят к современному – косметическому.

Наибольшей популярностью у кропивничан пользуются микрорайон Космонавтов и Новониколаевка. "Чаще всего ищут квартиру на улицах Жадова, Попова, Волкова. Большим спросом пользуются девятиэтажки, поскольку в них большие кухни. Далее – район Дендропарк, Типография. Есть также клиенты, которые хотят только в Новониколаевку или на улицу Полтавскую. В целом, в каждом районе города есть так называемые местные "аборигены", которые хотят какой-то конкретный район. Поскольку они там выросли, учат детей в местной школе и тому подобное. Это могут быть и отдаленные районы. Центральную часть города выбирают люди, которые скупают жилье под аренду. Там, чаще арендуют люди в коммандировках, работающая молодежь", – делится Ирина.

Интересный факт: парни часто ищут квартиры так, чтобы было ближе к маме. Девушки ищут, чтобы быть подальше от родителей.

Для чего необходим риэлтор

Конечно, в сети Интернет можно найти квартиру самостоятельно, но в работе с хорошим специалистом есть несколько важных преимуществ. Специалист поможет подготовить квартиру к продаже, сделает рекламу и проконсультирует в конфликтных ситуациях. Если же вы в поиске квартиры, то специалист сэкономит время и усилия. Перед показом квартиры Ирина Усова подробно собирает информацию о пожеланиях клиента. "Задаю много вопросов, чтобы понять конкретные пожелания человека. Это сужает круг поиска. Предварительно отправляем варианты потенциального жилья в мессенджеры. Человек смотрит фото, местонахождение. Потом конкретно едем и показываем три/четыре варианта", – делится Ирина.

У агентства недвижимости есть своя база квартир, которых нет на сайтах объявлений. По словам специалиста, 80% риэлторов сотрудничают в специальном чате. Подается заявка на необходимое жилье, и люди подбрасывают варианты.

Конечно, никто не может гарантировать конкретное время поиска жилья. Но Ирина Усова рассказывает, что примерно в течение недели можно решить вопрос аренды. Продажа/покупка со всем оформлением потребуе около месяца. "Многое зависит от сезона. Если перед началом учебного года, то арендаторы найдутся за пару дней. Бывают периоды, когда много объектов, но нет клиентов. Или наоборот. Есть люди, которые скупают постоянно под аренду. "Однушку" в центре заберут быстро", – делится риэлтор.

Риэлтор может сэкономит клиенту деньги, потому что именно он знает рыночную стоимость недвижимости. Учитывая опыт, агентства недвижимости сообщают владельцу о высокой цене и рекомендуют снизить "аппетиты". "В последнее время безосновательно выросли цены на покупку квартир, и мы пытаемся регулировать рынок. Если будет слишком дорого, люди перестанут покупать. Если в прошлом году можно было взять однокомнатную квартиру в "убитом состоянии" от 13 000 до 14 500 долларов. Сейчас цены стартуют от 16 500 долларов. А с ремонтом – около 20 000 долларов. Но меня очень удивила цена 30 000 долларов за однокомнатную квартиру на улице Академика Королева. Это невероятно завышенная цена. Возможно, из-за падения курса доллара до 25 гривен, люди хотят получить в гривне столько денег, сколько бы получили при стоимости 28 за американскую валюту", – говорит женщина.

А цены на аренду в последнее время снизились. Ирина Усова объясняет это снижением спроса: "Видимо мало стало иностранцев. Например, однокомнатная на улице Попова. Хорошая. Она в течение недели с легкостью должна была уйти. Но "провисела" полтора месяца, и цену пришлось немного снизить. И ее сняла беременная женщина с маленькими детьми, да еще и с собачкой. Хозяйка решила, что сдаст эту квартиру в аренду".

В аренде жилья ярко прослеживается сезонность. Весной квартир в аренду больше. Летом немного дешевле арендовать квартиру, а на зиму немного поднимаются цены.

Зимой пользуются спросом квартиры с "автономкой", потому что никто не хочет платить за центральное отопление. Даже "убитые" квартиры с автономным отоплением продают по завышенным ценам. Летом такую квартиру можно снять за одну цену, а ближе к зиме хозяин скажет, что поднимает аренду на 500 гривен.

"Квартирные" проблемы и способы решения

Больше всего риэлтор настаивает на проверке всех документов перед заключением сделки. По словам Ирины Усовой, именно по причине непроверенных документов можно попасть впросак. "У владельца могли быть семейные проблемы, и на один квадратный метр нет права собственности. То есть квартира продается не целая, а только 9/10. Впоследствии могут появиться проблемы. Уже доходили до завершения сделки, а документы не проверили, хозяин молчит. Впоследствии нотариус отказывается проводить такую сделку", – заявляет Ирина.

Специалист рекомендует перед передачей любых средств, взять оригиналы документов и пойти к нотариусу, к которому есть доверие. В специальных реестрах он проверит объект недвижимости и собственника. Можно узнать были ли аресты, скольким людям принадлежит конкретная квартира и прочее. Конечно, работает и способ банального опроса соседей об истории квартиры, бывших жильцах и тому подобном.

Также стоит не жалеть средств на проверку всех договоров и коммунальных платежей. "Во время продажи вызываем контролера, который делает перерасчет. Есть акты за все годы по квартире. Берем справку об отсутствии задолженности и идем заключать сделку. Если сдаем в аренду, в договоре указываем показатели счетчиков во время заезда. Человека, который только заехал, не должны касаться прошлые долги", – отмечает Ирина.

Стоит помнить, что при помощи косметического ремонта могут пытаться скрыть различные недостатки. Например, грибок на стенах или проблемы с коммуникациями. Обязательно стоит проверить документы на все перестройки в квартире. Они должны быть узаконены. В противном случае можно заплатить штраф.

У риэлторов Кропивницкого существует "черный" список клиентов. Попасть в него можно, если обмануть одну из сторон сделки. В частности, порой пытаются не заплатить агентству недвижимости за услугу: обращаются к владельцам вне общения с риэлтором, неожиданно говорят о снижении доли оплаты и многое другое. Если наниматели испортили жилье, не оплатили аренду, не внесли задаточную сумму без видимых причин, их отправляют в "черный" список всех риэлторов. "Для уверенности мы работаем через договор. Хотите продать – заключаете договор эксклюзивно. Если клиент обратился, то заключаем договор на то, что я стопроцентно найду жилье и получу плату. Клиенту предоставляется отчет и жилье. По отдельному договору можем даже показ квартиры проводить. Чтобы все стороны предстоящей сделки были защищены", – делится риэлтор.

"В случае неприятных моментов предупреждаем других риэлторов и клиентов о недобросовестности конкретного человека. Люди скрываются, но у нас есть их паспортные данные. Кидаем в группы, что есть такие недобросовестные. Впоследствии они через риэлтора снять или реализовать квартиру точно не смогут", – уверяет риэлтор.

В целом, Ирина Усова рекомендует во время выбора квартиры – обращать внимание на все. Насколько будет удобно лично вам в ней жить. Подходит ли район, цена, соседи. "Необходимо проверять местность. Был объект, который долго был в продаже. Хорошее состояние, активная реклама, но нет продаж. Поехала проверять, и соседи сообщили, что рядом закрытое кладбище. Поэтому и люди не хотят брать. В затягивании продажи или аренды иногда виноваты владельцы. Не могут определиться, кого они хотят пустить в квартиру. Хотят ли продать по необъективной цене. Здесь все решают переговоры", – добавляет Ирина.

И напоследок – о ценах поиска квартиры. Стоимость услуг специалиста по недвижимости стоит 100% от аренды квартиры при заселении. Также сюда добавляется задаточная сумма, которую берут владельцы для гарантии сохранности состояния квартиры или покрытия убытков. То есть при заезде арендатор заплатит аренду умноженную на три. Но во время выселения может требовать возврата залоговой суммы, если исправно платил аренду и коммунальные платежи, а также ничего не сломал в квартире.

Если речь идет о покупке квартиры, то риэлтор получает 3% от стоимости квартиры. В качестве дополнительного вознаграждения специалист по недвижимости может получить 100 долларов за снижение стоимости квартиры на 1000 долларов во время переговоров.